№1(12)(2013)

Для начала темы, которая будет освещаться в данной статье, хочу отметить, что обеспечение проведения государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, возложенное на БТИ нормами «Временного Положения о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество», утвержденного Приказом Министерства юстиции Украины №7/5 от 07.02.2002 г., утратило силу согласно новой редакции Закона Украины «О регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», нормы которого должны вступить в силу еще 1 января 2012 года.

Но тогда, в конце 2011 года, в процессе проведения консультаций представителями БТИ, нотариата в связи с неготовностью новой базы Государственного реестра прав, отсутствием практических знаний относительно порядка внесения данных и ведения нового Государственного реестра прав, несогласованностью вопросов компетенции, полномочий и задач органов государственной регистрации прав было предложено перенести вступление в силу Закона на 1 января 2013 года.

Итак, рассмотрим более подробно новый порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами Закона Украины «О регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», редакция которого вступила в силу 01.01.2013 г. (далее - Закон).

Во-первых, следует напомнить о том, что согласно абз. 3 ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), если в соответствии с законом предусмотрена государственная регистрация недвижимого имущества, права собственности на такое недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации недвижимого имущества, а моментом приобретения права собственности на недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации, является дата его регистрации в соответствии с законом (ч. 4 ст. 334 ГК Украины).

Систему органов государственной регистрации прав, согласно ст. 7 Закона, составляют Министерство юстиции Украины, Государственная регистрационная служба, государственные регистраторы и нотариусы как специальные субъекты, осуществляющие функции государственных регистраторов. Соответственно, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество будут осуществлять государственные регистраторы и нотариусы.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, предусмотренный разделом IV Закона и «Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» и утвержденный Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.06.2011 г. №703 (далее - Порядок), осуществляется государственными регистраторами и нотариусами в соответствии с указанными нормативно-правовыми актами.

Для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество заинтересованные лица (собственник (собственники), другие правоприобретатель (правоприобретатели), сторона (стороны) сделки, на основании которой возникло право собственности или иное вещное право), подают государственному регистратору (нотариусу) по месту нахождения недвижимого имущества документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, и другие документы, определенные Порядком.

Согласно п. 27 Порядка, документами, подтверждающими возникновение, переход или прекращение права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, являются заключенные в установленном законом порядке договора, свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, государственный акт на право собственности на земельный участок или на право постоянного пользования земельным участком, завещание и др., определенные п. 27 Порядка.

«Первичная» регистрация прав на недвижимое имущество, т.е. регистрация прав на новопостроенные объекты недвижимого имущества (дома, квартиры), новосформированные земельные участки и иные права на недвижимое имущество (в т.ч. «вторичная» регистрация прав на недвижимое имущество), осуществляется государственными регистраторами прав.

Государственный регистратор по местонахождению нового объекта недвижимого имущества (дом, квартира), новосформированного земельного участка, по заявлению заинтересованного лица, регистрирует право собственности на недвижимое имущество путем внесения записи в Государственный реестр прав и, в подтверждение проведенных регистрационных действий относительно приобретения права собственности заинтересованного лица, выдает последнему Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество (право собственности на вновь сформированный земельный участок осуществляется после государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре согласно закону).

Следует также отметить, что, согласно п. 29 Порядка, для проведения государственной регистрации на новый или реконструированный объект недвижимого имущества заинтересованное лицо, кроме документов, определенных п. 27 Порядка, подает государственному регистратору технический паспорт на такой объект.

«Вторичная» регистрация прав на недвижимое имущество, то есть государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество согласно закону, сделке, в порядке наследования, осуществляется нотариусами при удостоверении сделок путем внесения данных о приобретателях права собственности (заинтересованных лиц) в Государственный реестр прав. В подтверждение права собственности приобретателя (заинтересованного лица) и проведения регистрации права собственности на недвижимое имущество нотариус выдает Выписку из Государственного реестра прав.

Нотариус совершает нотариальное действие по удостоверению документов, подтверждающих переход права собственности на недвижимое имущество, проводит государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество путем внесения данных в Государственный реестр прав и выдает Выдержки из него (Реестра), чем обеспечивает функционирование процедуры регистрации прав на недвижимое имущество по принципу «единого окна».

Срок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (или отказа в ней), в соответствии с ч. 5 ст. 15 Закона, не может превышать 14 (четырнадцати) рабочих дней с момента поступления государственному регистратору (нотариусу) заявления заинтересованного лица вместе с приложенными документами, подтверждающими возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество, кроме проведения государственной регистрации отягощения недвижимого имущества, решения о регистрации которого, отказ в регистрации, приостановлении отягощения, принимается в день подачи заявления и приложенных к нему документов, необходимых для государственной регистрации отягощений заинтересованным лицом (ч. 7 ст. 15 Закона).

За проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество взимается государственная пошлина (ст. 29 Закона), размер которой, согласно п. «х» ст. 3 Декрета Кабинета Министров Украины «О государственной пошлине», составляет семь необлагаемых минимумов доходов граждан (119 грн), а плата за регистрацию иного вещного права на недвижимое имущество, отягощение права на недвижимое имущество составляет три необлагаемых минимума доходов граждан (51 грн).

Законом не предусмотрена обязанность лиц, право собственности и другие вещные права которых, зарегистрированные до 01.01.2013 г., обращаться к государственному регистратору (нотариусу) с целью перерегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Законом. В случае же обращения лица с целью проведения перерегистрации прав на недвижимое имущество государственная пошлина, предусмотренная Законом, не взимается.

Суммируя все вышеизложенное, следует отметить основные особенности государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и их отягощений согласно Закону, а именно:

1) проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений государственными регистраторами и нотариусами (на смену полномочий БТИ относительно таких регистрационных действий);

2) проведение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество нотариусами по принципу «единого окна» (удостоверение сделок, государственная регистрация прав путем внесения данных в Государственный реестр прав, выдача документов, удостоверяющих государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (извлечение);

3) отмена необходимости проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в случае передачи права собственности на такое недвижимое имущество на основании сделки.

Из практики применения норм Закона на сегодняшний день можно выделить следующие основные особенности:

1) нотариусы, на которых по закону возложена обязанность государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, в большинстве случаев отказывают в удостоверении сделок относительно недвижимого имущества, поскольку несут персональную (дисциплинарную, гражданско-правовую или уголовную) ответственность за нарушение законодательства в сфере государственной регистрации прав;

2) в связи с несогласованностью вопросов относительно порядка внесения данных и ведения Государственного реестра прав, процедура регистрации нотариусами перехода прав собственности на недвижимое имущество требует много времени, ведь нотариусы вынуждены по каждому случаю удостоверения сделок обращаться к государственным регистраторам за консультациями и разъяснениями о порядке проведения регистрации прав;

3) нотариусы как субъекты регистрации прав на недвижимое имущество предоставляют целый ряд услуг, кроме удостоверения сделок, государственной регистрации прав и выдачи выписки. С учетом предыдущих двух пунктов, стоимость услуг нотариусов по проведению регистрации прав собственности на недвижимое имущество непременно будет расти;

4) отмена необходимости проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества в случае передачи прав собственности на основании сделки, по мнению многих юристов, не является положительным явлением, ведь техническая характеристика объекта недвижимого имущества, выданная компетентным органом, является важным признаком наличия соответствующего недвижимого имущества, в указанных в такой справке технической инвентаризации размерах, с начерченной план-схемой и указанному адресу, а также с определенной номинальной стоимостью такого недвижимого имущества;

5) учитывая предыдущий пункт, юристы советуют при приобретении объектов недвижимого имущества требовать справку технической инвентаризации, но на сегодняшний день остается открытым вопрос о том, кем может быть выдана такая справка, ведь даже БТИ не получена лицензия на право проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества;

6) также следует упомянуть об особенностях передачи права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное до 01.01.2013 г., ведь возможность осуществления таких действий предоставляется только после проведения государственной регистрации недвижимого имущества нотариусом в Государственном реестре прав в порядке, установленном Законом.

Итак, на сегодняшний день рано делать выводы относительно того, будет ли упрощена процедура проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений в связи с вступлением в силу редакции Закона и сопутствующих ему нормативно-правовых актов.