Как рассказал Forbes генеральный управляющий МФК «Меркурий сити тауэр» Андрей Шаповал, группе миллиардера Игоря Кесаева удалось договориться со Сбербанком о реструктуризации кредита. В 2015 году он составлял около $400 млн.
Ранее газета «Коммерсант» сообщала, что в рамках погашения этого кредита Сбербанк может забрать у Кесаева башню «Меркурий» в деловом центре «Москва-Сити».
«Для дальнейшего развития проекта руководством «Меркурия» были инициированы новые условия кредитования – такие, чтобы денежных потоков, генерируемых объектом, было достаточно и для стабильного обслуживания кредитных линий, и для повышения рентабельности проекта. В ситуации, когда стоимость актива в разы превышает объем предоставляемой кредитной линии, стороны достаточно быстро пришли к взаимовыгодному сотрудничеству. Сбербанк помог нам структурировать финансовые потоки», — говорит Шаповал. В Сбербанке не стали давать комментариев.
Источник, знакомый с ходом переговоров, говорит, что Сбербанк и «Меркурий» пересмотрели цены и план продаж, банк достаточно жестко следит за выполнением выполнения показателей по обязательствам. «Сбербанк не видел смысла забирать башню за долги», — говорит источник Forbes. По словам Шаповала, удалось договориться о комфортной процентной ставке, пролонгации сроков и смягчении ковенантов (цифры он не раскрывает).
«Меркурий» со своей стороны существенно уменьшил сумму кредитного портфеля и разработал более совершенную стратегию продаж и маркетинговую политику, которая позволила оперативно сократить пустующие площади в башне. «Соответственно, даже в кризис, удалось резко увеличить доходность объекта. Эта стратегия позволила остаться крайне конкурентоспособными», — рассказывает Шаповал.
Управляющий партнер Blackwood Мария Котова говорит, что необходимость реструктуризации долга возникла в связи с рыночной и экономической ситуацией. «Мы долгое время жили в парадигме роста рынка. И финансовые модели проектов рассчитывались без учета периодов коррекций спроса, а значит и ставок, в которых мы уже долгое время находимся. Кроме того, структура спроса изменилась: ушли иностранные покупатели и арендаторы. Что в целом сильно ударило по рынку многофункциональных комплексов в целом и суб-рынка сити в частности», — объясняет Котова.
До 2013 года «Меркурий» был самой высокой башней в Европе — 75 этажей (плюс пять подземных, 338,8 м). В башне 87600 кв. м офисов, 22600 кв. м апартаментов. На презентации башни в 2012 году Игорь Кесаев говорил, что ее строительство обошлось ему в $1 млрд. В 2008 году Сбербанк сообщал, что девелопер башни «Меркурий» в ММДЦ является их заемщиком — ему был выдан кредит на $300 млн.
Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков говорит, что последние предложения по аренде были на уровне 28 000 рубле за кв.м в год за помещения в состоянии «под отделку». Собственник заполнил часть площадей, а затем поднял ставки на оставшиеся. Башня «Меркурий» была введена в эксплуатацию в III квартале 2013 года. Запрашиваемые ставки аренды на офисные тогда находились в диапазоне $758-1105 за кв. м в год (triple net – не включая операционные расходы, коммунальные платежи и НДС), а средняя взвешенная ставка составляла $840 за кв. м в год. «С момента ввода в эксплуатацию запрашиваемые ставки аренды в объекте стали номинироваться в российских рублях и снизились на 40%. Доля свободных офисных площадей находится на уровне 42%. С учетом площадей под переговорами уровень вакантных площадей равен 19%», — рассказывает Лосюков.
