Застройщики повысят цены, а вторичка подешевеет.
UBR.ua решил выяснить, по какому сценарию будет развиваться киевский рынок недвижимости, как изменятся цены на квартиры, и грозит ли первичке напророченный экспертами коллапс.
Вторичка: плюс минус 10%
Прогнозы экспертов относительно тенденция на вторичном рынке жилья различаются кардинально. Тогда как одни ждут дальнейшего снижения цен, другие, наоборот, считают, что квартирам пора дорожать.
В 2016 г. в среднем по столице цены на вторичку просели на 12%, до $1114 за квадратный метр, сообщили в Олимп-консалтинг. По мнению вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, цены на вторичке стабилизировались и есть шанс, что в следующем году жилье в столице снова начнет дорожать.
«Мы видим, что в последние месяцы года цены колебались весьма условно, 0,1-0,5% в месяц, или на доллар-два на квадрате. То есть сейчас можно говорить о стабильности», — пояснил UBR.ua Андрей Гусельников.
Эксперт надеется, что со второго квартала следующего года жилье на вторичном рынке начнет расти в цене. «Если не будет форс-мажоров», — уточнил Гусельников.
Противоположного мнения придерживается гендиректор консалтинговой компании «Самсон» Александр Рубанов.
«Нет никаких предпосылок для улучшения ситуации. Рынок в стагнации и сколько он пробудет в таком состоянии сложно прогнозировать. Нет самого главного — роста доходов населения. Нет попыток ни со стороны банков, ни со стороны государства стимулировать рынок недвижимости. Энергоносители дорожают, а значит, нагрузка на квадратный метр растет», — перечисляет тревожные факторы эксперт.
По его мнению, квадратный метр на вторичном рынке подешевеет в следующем году на 10-15%. «Чем более ветхое жилье, тем быстрее оно будет терять в цене», — подчеркнул UBR.ua Рубанов.
Аналитик SV Development Сергей Костецкий считает, что количество сделок в 2017 г. может снизиться, а вслед за этим — и цены.
«Несколько последних лет вторичная недвижимость была альтернативой банкам. Да, средства не пропадают, но и не приумножаются, ведь цена квадрата продолжает падать. Насколько просядут цены? Все будет зависеть от первичного рынка, точнее от того, как он сможет преодолеть кризис недофинансирования», — считает Костецкий.
Первичка: курс на малометражки с ремонтом
Может показаться, что самым большим испытанием столичного рынка нового жилья в этом году стал скандал с объектами Войцеховского. Однако, на самом деле его влияние несколько преувеличено.
«Да, покупатель стал осторожней, проверяет объект и застройщика, и заказывает консультацию у юриста. И все равно делает выбор в пользу нового жилья. Идеально — в сданном в эксплуатацию доме или на вторичке в доме максимум пятилетнего возраста», — сказала UBR.ua директор компании Best & Seller Ирина Луханина.
Среди факторов, сильнее всего влиявших на рынок недвижимости в 2016-м управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов назвал отсутствие работающей ипотеки.
«Именно такую динамику показывают и продажи в ЖК «Автограф», стартовавшие в декабре 2015 г. Кроме того, по итогам 2016 года, мы можем отметить еще одну тенденцию: появилось больше инвесторов, вкладывающих в жилье на более ранних этапах строительства. Однако существует определенный сегмент квартир, который традиционно пользуется меньшим спросом, в сравнении с другими, в частности 3к+, с площадью от 100 кв. м.», — пояснил UBR.ua руководитель департамента маркетинга группы компаний DIM Кирилл Верещагин.
Эксперты говорят, что некоторые застройщики намеренно раздувают статистику.
«У нас объемы сдачи жилья в эксплуатацию сравнимы с 2008-2009 годами, когда активно работало банковское кредитование. Сейчас же объемы, которые заявляют некоторые застройщики, маловероятны. Но особенность оформления договоров не позволяет это проверить, ведь в реестр собственников вносятся данные только при стопроцентной оплате квартиры в уже сданном доме», — пояснил Сергей Костецкий.
Он предполагает, что 2017-й год будет очень сложным для рынка первичной недвижимости.
«Объемы растут, а количество сделок, признаем, падает. За год на фоне скрытой инфляции около 30% цены на квадратные метры в новостроях практически не изменились. Более того, я предполагаю, что они не вырастут и в следующем году, оставшись в рамках 18-25 тыс. грн. за кв.м. Покупательская же способность не увеличивается», — подчеркнул Сергей Костецкий.
«На данный момент предпосылок для существенного пересмотра цен на рынке нет, — соглашается с ним Анна Лаевская. — Как и раньше, активнее всего покупатели будут приобретать жилье эконом- и комфорт-класса, на которое сейчас приходится около 70% от общего количества сделок. Фактическое отсутствие ипотечного кредитования приводит к тому, что цена играет для покупателей важную роль при выборе квартиры. Эта ситуация, судя по всему, в ближайший год не изменится».
А вот прогноз от Киевгорстроя — цены будут расти.
«Прежде всего, потому что растет себестоимость строительства, значительную часть в которой составляют цены на строительные материалы. Удорожание стройматериалов связано с ростом цен на энергоносители. Скажется на цене и рост с января 2017 года минимальной заработной платы. Еще одна составляющая роста стоимости жилья — это спрос. Вопреки кризисным явлениям в экономике, интерес к объектам строительства постоянно растет. В то же время повышаются и требования к качеству строительства со стороны нынешнего покупателя», — пояснили UBR.ua в Киевгорстрое.
По мнению Михаила Артюхова, ни цена, ни структура спроса и предложения в 2017 году не изменится.
«Наиболее заметным трендом станет увеличение предложения мини-квартир с ремонтом и мебелью. Сегмент таких квартир будет развиваться динамичнее всего», — говорит Артюхов.
Еще одним трендом он назвал уменьшение этажности строительства в районах, прилегающих к центру столицы, а также в пригороде.
«Это связано с тем, что покупатели хотят получить свою квартиру как можно быстрее. Хотя, стремление строить высокие здания всегда было и будет. Таких проектов просто станет меньше, сосредоточены они будут преимущественно в центре столицы и максимально оптимизированы с точки зрения расходов на эксплуатацию и энергосбережения», — пояснил Михаил Артюхов.
