Мнение юриста
Мария Швец, адвокат, управляющий партнер АК «Золотая Середина», рассказала, как будет проходить купля-продажа жилья в Крыму после принятия закона о временно оккупированной территории — Автономной Республике Крым. Статья опубликована на портале Delo.UA.
Верховная Рада Украины приняла в первом чтении закон №4473-1 «О правовом режиме и обеспечении прав и свобод граждан на временно оккупированной территории».
Согласно закону, за физическими и юридическими лицами сохраняется право собственности на имущество, если оно приобретено в соответствии с законами Украины.
«Любая правовая сделка относительно недвижимого имущества, заключенная с нарушением требований законодательства Украины, считается недействительной с момента заключения и не создает правовых последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью. Приобретение права собственности на имущество на временно оккупированной территории допускается лишь в случае наследования по закону или по завещанию, если наследники относятся к одной из очередей наследников по закону Украины», — отмечено в документе.
Как в случае его принятия будет проходить купля-продажа жилья в Крыму, Delo.UA рассказала Мария Швец, адвокат, управляющий партнер АК «Золотая Середина».
«Природа вещных прав на недвижимость в Крыму приобрела некий дуализм, если можно так выразиться. Иными словами, взгляд на право собственности на находящиеся в Крыму объекты в самом Крыму и в РФ радикально отличается от взгляда на тот же предмет в Украине, странах ЕС, США и остальном цивилизованном мире.
Так, Украина и поддерживающие ее государства продолжают считать Крым частью территории Украины, что означает, что переход права собственности на недвижимость может и должен осуществляться исключительно по украинским законам.
Сам же Крым теперь считает себя субъектом федерации в РФ, в связи с чем отказывается признавать на своей территории украинское законодательство, в том числе, и в вопросах отчуждение недвижимого имущества.
Уже много сказано о том, что физически в текущий момент легальное отчуждение недвижимости в Крыму не представляется возможным. Сам так называемый Государственный Совет Республики Крым постановил, что в этой части украинское законодательство еще какое-то время будет действовать на территории Крыма и города Севастополя, что было поддержано и РФ. А поскольку в сложившихся условиях выполнить требования ГК (гражданского кодекса) и иных нормативно-правовых актов Украины о государственной регистрации права собственности на недвижимость за новым собственником физически невозможно ввиду отключения всех украинских реестров, такое право и не может законным образом перейти к иному собственнику.
Таким образом, Украина считает, что все вещные права на недвижимое имущество, в том числе и право собственности, заморожены по состоянию на 17 марта 2014 г., и никакие изменения в этих правах произойти не могут до тех пор, пока территория Крыма не будет освобождена от иностранной оккупации.
Приняв закон об оккупированной территории — Автономной Республике Крым, украинское государство просто на законодательном уровне закрепит свое видение уже сложившейся фактически ситуации.
Таким образом, все сделки, которые могут произойти в отношении недвижимости в Крыму после принятия этого закона, в Украине будут считаться ничтожными в силу требований закона.
Крымские же власти совместно с РФ, по всей видимости, видят эту ситуацию несколько иначе. Да, согласно и постановлению о независимости Крыма от 17.03.14, и договору о присоединении Крыма к России от 18.03.14 и даже Федеральному конституционному закону «О принятии в состав Российской Федерации Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» какое-то время при совершении сделок с недвижимостью может применяться украинское законодательство. Но в то же время РФ и Республика Крым совершенно очевидно считают, что никаких препятствий для сделок с недвижимостью в Крыму не существует.
А когда будет сформирована нотариальная палата в Крыму и заработает общероссийский реестр, не то что препятствия, а даже «легкие преграды» в виде сложностей с регистрацией вещных прав отпадут.
Это означает, что сделки с недвижимостью в Крыму будут считаться законными в РФ и ничтожными в Украине. Учитывая то обстоятельство, что Украину в вопросе непризнания российской аннексии поддержал практически весь цивилизованный мир, можно утверждать, что такие сделки будут считаться ничтожными во всем мире, кроме РФ. Да, еще, возможно, Сирии и Серверной Кореи. То есть, любая сделка в отношении крымской недвижимости будет содержать в себе потенциальные риски ее ничтожности в случае если Крым когда-нибудь вернется в состав Украины или, например, в РФ поменяется власть.
Таким образом, крымская недвижимость на ближайшее время может быть востребована исключительно среди граждан РФ, Сирии и Северной Кореи».
