№3-4(50-51)(2016)

Новостройки, с их относительно адекватными ценами и возможностью рассрочки, стали для многих украинцев единственным шансом купить собственное жилье. Ведь «вторичка» отличается потрясающим упрямством: даже в кризис, даже при падении количества сделок почти до нуля владельцы квартир продолжают держать цену. А значит, остается одно – подбирать подходящий ЖК, приезжать в отдел продаж и…

Собственно, о том, что происходит с человеком после того, как он переступает порог небольшого павильона, где продают квартиры, мы сегодня и поговорим. Начнем по порядку.

Выбор квартиры: смиритесь, что все равно будут сюрпризы постфактум

Прежде, чем инвестировать в жилье, люди стараются разу­знать как можно больше информации о строящемся объекте. В ход идут форумы, советы знакомых, а также личные поездки в ЖК и осмотры. Однако сразу скажем, что исчерпывающей информации, позволяющей оценить все риски, не даст ни одно подобное исследование. Среди наиболее распространенных «неприятных сюрпризов», которые выясняются уже постфактум, можно выделить:

• Неприятное соседство. Рядом с ЖК могут находиться различные объекты, возле которых жить не слишком хотелось бы. При этом мало кто упоминает о таком соседстве и уж, конечно, в отделе продаж о нем не скажут. В частности, инвесторов могут «поджидать» кладбища, очистные сооружения, заброшенные склады с бомжами, производственные предприятия с вредными выбросами и прочие «прелести». Все эти проблемы имеют общий корень: так как застройщики стараются втиснуть свои ЖК туда, где только есть возможность, они зачастую находят площадки, которые оставались незаселенными не просто так, а по объективным причинам. Но и такое «свято место» в итоге пустым не остается, создавая для жильцов «уют и комфорт».
• Нестабильность или низкое качество воды, электро­энергии. Ржавая, вонючая и просто невкусная вода – крайне распространенное явление в большинстве новостроек. А отключения электроэнергии будут частыми гостями, особенно если вы уже заселились, а рядом еще идет стройка.
• Плохая криминогенная обстановка. Когда покупается квартира в ЖК, относительно удаленном от цивилизации (или в «экологически чистой зоне», как скажут вам в отделе продаж), всегда есть риск, что из близлежащего леса или поля могут повадиться люди с недобрыми намерениями.
• Транспортные неудобства. Никто из застройщиков не заботится о том, чтобы автомобилисты могли нормально пользоваться своим транспортом. Впрочем, об этом подробнее мы поговорим чуть позже.

Лучший способ обезопасить себя от всех рисков – найти в Сети специализированные форумы, посвященные конкретному ЖК, на которых общаются именно его жильцы. К слову, обращаться к жильцам на улице не очень эффективно: большинство проживающих в комплексе людей дадут ему только позитивную оценку, чтобы в собственных глазах оправдать тот факт, что они купили здесь квартиру.

Поэтому, поймав жильца у подъезда, вы получите: «Тут всё здорово, всё класс, мне пора!» А вот почитав форумы, вы можете найти вопли возмущения конкретными проблемами, которыми жильцы делятся друг с другом. Сразу нужно делить негатив пополам, так как в Интернете всегда склонны драматизировать. Но выводы сделать можно.

Покупка квартиры: есть ли идеальная схема?

Итак, вы выбрали ваш «ЖК мечты» и решили покупать. Только возникает маленький нюанс: подавляющее большинство домов продаются недостроенными, в лучшем случае после возведения первых нескольких этажей. А в худшем – сразу после ограждения территории бетонным строительным забором. Потому, строго говоря, покупаете вы не квартиру, а намерение застройщика ее построить и продать вам, когда она будет готова. И вот оформление этого намерения – самый щекотливый вопрос.
В Украине существует всего две полностью урегулированных в правовом поле схемы инвестирования. Это:

• Фонд финансирования строительства – схема, предполагающая создание независимой финансовой организации, привлекающей средства инвесторов и финансирующей застройщика. По сути, это схема посредничества: люди вкладывают в фонд, а фонд осуществляет строительство силами застройщика.
• Покупка беспроцентных (целевых) облигаций – эта схема предполагает выпуск управляющей строительством компанией облигаций на сумму будущего объекта, которые и покупает инвестор. А в будущем инвестор имеет право продать эти облигации обратно (за номинал) или обменять на право собственности на оговоренную квартиру (на что инвестор и надеется).

Есть множество других схем, которые предлагают застройщики, но все они полузаконные. В них главная проблема – подмена понятий. Вместо термина «инвестор» используется понятие «покупатель». Предварительный договор купли-продажи, договор продажи имущественных прав, различные закладные и векселя – все эти схемы, по сути, оперируют несуществующим имуществом. А значит, очень слабо защищают интересы инвестора, который может оказаться и без денег, и без долгожданной квартиры.

Но печальная правда украинского рынка недвижимости: даже две урегулированные в законодательном поле схемы легко обходятся застройщиками. Создаются «карманные» фонды финансирования, а эмиссия облигаций может осуществляться с применением хитрых схем, позволяющих уйти от финансовой ответственности. Потому гарантии того, что инвестор реально получит свою квартиру, попросту не может быть. И остается только надеяться, что застройщику все-таки хватит денег достроить начатый объект.

Тут следует отметить некую аналогию с финансовой пирамидой. Зачастую застройщику не хватает денег на текущие объекты, тогда он начинает строительство новых очередей, приступая к продажам сразу после установки строительного забора на участке. В результате самыми опасными являются последние дома в очереди: если денег не хватит на них, то застройщик всегда может развести руками и откладывать сдачу объекта до бесконечности.

Строительство по ту сторону норм и правил: корень беспредела

Начать разговор о том, как строятся современные жилые дома, стоит с понятия генераль­ного планирования. Любой населенный пункт должен иметь своего рода стратегию развития, генеральный план, в соотве­т­ствии с которым город, поселок или село может разрастаться и развиваться.
В наше время застройка ведется стихийно. Проведенная правительством Азарова дерегуляция строительного рынка дала возможность застройщикам возводить целые города, совершенно не думая о последствиях. О каких последствиях речь? Основные ошибки генерального планирования можно сгруппировать в следующие категории.

Непродуманная структура жилой застройки, по сути мало пригодная для жизни. Чтобы было понятнее, что имеется в виду, предложу прогуляться по Оболони. Но не по ее центральным проспектам, вроде ул. Героев Днепра, а заглянуть вглубь двориков и походить между домами. Этот район был построен как единая градостроительная концепция в ходе расширения Киева. Осушили болота, насыпали песка и возвели целый район, который сегодня считается одним из лучших в Киеве. Что мы видим во дворах?

Почти в каждом дворе – детский сад, в каждом четвертом – школа, в каждом десятом – отделение милиции. Есть широкие тротуары и пешеходные дорожки, бюветы, специализированные площадки: для сушки белья, выгула собак, занятий спортом. Но самое главное – дома правильно позиционированы (с ориентацией спальни на восток или кухни на север), а расстояние между ними равно примерно двойной высоте дома, чтобы здания не отбрасывали тень друг на друга.

Что происходит в новостройках? Застройщики экономят землю, так как «покупали ее за валюту». В итоге теснят высотки катастрофически близко друг к другу, а также вообще позабыли о зонировании, потому окна квартир выходят на север и запад в случайном порядке. Все чаще используется три ключевых принципа планирования:

• Расположение застройки «под линейку», чтобы домики аккуратно и красиво заполняли отведенный участок. Прямо, как бараки в концентрационном лагере.
• Ничего лишнего: никаких площадок для сушки белья, поменьше тротуаров и пешеходных зон. Дома должны быть утрамбованы плотно и тщательно. Кое-где можно встретить «маркетинговые пятачки» с организованными турниками или мини-сквериками, но практической пользы в них – ноль.
• Никакой инфраструктуры. Максимум, на что может пойти застройщик, – это отдать полуподвальные или первые этажи здания на откуп бизнесу. О строительстве школ, полицейских участков и прочих объектов, делающих город городом, а не грудой жилых домов, речь не идет.

Корень зла тут – карманные проектные организации, которые зачастую входят в структуру застройщика. Проектировщики вместо того, чтобы соблюдать нормы, выполняют заказ хозяина и лепят объекты так, как выгоднее. А не как должно было бы быть, если бы это строилось настоящее жилье в настоящем городе.

Безответственное генеральное планирование. Застройщиков и планировщиков совершенно не волнует то, как инфраструктура населенного пункта воспримет увеличение населения. Например, если говорить о пригородах Киева, то небольшие городки в 10-километровой зоне вокруг столицы превратились в стройплощадки. Новые ЖК растут как на дрожжах… В то время как с Киевом эти населенные пункты соединяет все та же старая, порытая ямами двухполосная дорога.

И никого не волнует, что этой дороги не хватало даже на тех жителей, которые были здесь раньше. Добавим еще небольшой городок на 2–3 тыс. семей – как-то сами разберутся, как им попадать в столицу, где ставить свои автомобили и как пристраивать маленьких детей в детсады, а больших – в школы. Результат очевиден: ежедневные пробки и забитые парковки, перегрузка местных школ, детских садов и больниц, ужасающая давка в маршрутных такси. Одним словом, все для уюта инвесторов.

Низкокачественное архитектурно-строительное решение. Планировки квартир делаются «под продажу», а не по нормам. Потому зачастую таят в себе массу неприятных сюрпризов для жильцов, вроде плохой вентиляции, неудобного зонирования жилого пространства и проблем с инженерными сетями.

Особенно заслуживают внимания технические решения, применяемые застройщиками. Среди «гениальных» идей, которые я лично наблюдал среди новостроек Киева и области, можно выделить:

• Сжатие высоты этажей. У застройщика была проблема: соседство с аэропортом «Киев» (Жуляны) ограничивало высоту зданий так, что можно было строить только 9-этажные дома. Но застройщику очень хотелось продать не 9, а 10 этажей квартир. Поэтому он сделал высоту помещений 2450 м. И если у вас высокий рост, вы будете себя чувствовать в такой квартире, как знаменитый маг Гэндальф, когда он пришел в гости к Бильбо.
• Общие вентиляционные каналы. Когда ваша вытяжка выходит в тот же канал, что и соседская, то все ароматы из соседней квартиры попадают к вам. Однако, чтобы не тратить деньги на 10 каналов для 10-этажного дома, застройщик делает по 3 квартиры на стояке на одном канале.
• Панорамные окна с низко­сортными металлопластиковыми профилями. Чтобы сделать квартиры более привлекательными для инвесторов, застройщик преду­сматривает панорамные окна. А чтобы сэкономить, ставит так называемые «объектовые» или черновые окна. Это профиля настолько плохие, что купить их частному лицу невозможно, так как на розничном рынке ПВХ-окон их нет в продаже. А в Германии такой профиль применяют для остекления коровников и складов. У нас же ими стеклят огромные проемы. И панорамное окно становится зияющей дырой в энергосбережении квартиры.
• Электроснабжение жилого дома и стройки из одного источника. Когда один дом сдан, а еще несколько строится, застройщику не хочется «играться» с отдельными жилами электропитания. А потому мощные строительные краны и ваш телевизор питаются из одной кормушки. Как думаете, к чему это приводит? Правильно, если квартира не оборудована дорогостоящим стабилизатором напряжения, – к постоянным перепадам, которые переживет далеко не вся техника.
• Отсутствие технического чердака и технического подполья. Посмотрите на дома советской застройки: в них всегда есть верхний ряд маленьких «слуховых» окошек, которыми снабжен техэтаж. Современные дома обходятся без такого этажа: зачем он нужен, если можно сразу делать крышу? При этом страдает техническое обеспечение инженерных сетей, пожарная безопасность, а также теплоизоляция квартир на самом верхнем этаже.
• Общедомовая выгребная яма. Вместо нормального решения канализации – большущая выгребная яма, куда стекаются нечистоты всего дома. Хорошо, если эти нечистоты кто-то вычерпывает. Но были случаи, когда яма попросту переполнялась, и обитатели первых этажей получали в своих санузлах бонус в виде фонтана из фекалий.
• Мусоропровод-призрак. По нормам в каждом доме с этажностью более 5 должен быть мусоропровод. Однако на деле межэтажные площадки продаются как кладовки, хотя эта территория является общим достоянием всех жильцов дома в равной степени. Мусоропровод же в большинстве случаев отсутствует, и застройщик объясняет это заботой о жильцах: дескать, меньше будет забиваться, меньше вонять, меньше тараканов разводить.

Этот список можно продолжать бесконечно, так как изобретательность застройщиков поистине безгранична. Архитектурно-строительное решение в нынешних условиях превратилось в компромисс: нормы и требования, которые были разработаны неспроста, игнорируются и попираются ради получения дополнительного коммерческого эффекта. А результат один – деньги у людей берут в полной мере, а товар продают далеко не высококлассный.

Час «Х» приближается…

Когда до сроков сдачи дома остаются считанные недели, среди инвесторов начинается волнение. Звонки в отдел продаж, напряженное ожидание, предвкушение… И целый пакет бонусов в исполнении наших застройщиков.

• Оттягивание сроков ввода в эксплуатацию объекта путем использования заведомо заложенных в договора неточностей и обходных путей. Ни один застройщик, кроме тех, что продают готовые квартиры, не указывает жесткой окончательной даты заселения без множества оговорок, с помощью которых можно затянуть выдачу ключей на 6–12 месяцев.
• Заселение дома без официального ввода в эксплуатацию. Сдать дом в эксплуатацию, значит, пройти целую серию бюрократических процедур, которые возможны только если строительство ведется на основе правильной разрешительной документации и с соблюдением бюрократических норм. Есть три типа застройщиков: честные (их мало, и они действительно соблюдают все нормативные требования), щедрые (их достаточно много, и они вводят объекты в эксплуатацию, используя коррумпированных чиновников) и жадные (они просто заселяют без ввода в эксплуатацию). Если реализуется третий сценарий, то жильцы проживают в нежилом помещении: им нельзя оформлять права собственности, а все коммунальные услуги поставляются по хитрым окольным схемам с переплатами.
• Махинации с разницей в площади. По договору площадь одна, а по факту всегда другая, так как из-за мелких отклонений обычно набегает несколько квадратных метров разницы с проектом. Многие застройщики обманывают инвесторов, требуя оплатить лишнюю площадь, но «забывая» компенсировать недостающую.
• Навязывание платных услуг при вручении ключей. Зачастую застройщик начинает ставить различные условия перед выдачей ключей. Например, могут потребовать оплатить вывоз строительного мусора наперед, заключить контракт на платное обслуживание газового котла и совершить прочие высосанные из пальца траты. Жильцы, ослепленные желанием побыстрее заселиться, не хотят ввязываться в противостояние и платят несколько тысяч гривен. Если умножить на количество жильцов, результат получается впечатляющий.
• Доработка дефектов «спустя рукава». Когда квартиру сдают, жильцы имеют право предъявить претензии к качеству объекта и потребовать устранения дефектов или скидки, компенсирующей устранение этих дефектов. Как правило, сроки устранения дефектов затягиваются, а работы выполняются некачественно.
• Очереди при оформлении прав собственности и дорогостоящие услуги нотариуса. Как правило, оформление вступления в права собственности влетит инвестору в неплохую копеечку. При этом львиную долю съедают услуги нотариуса, которого привлекает застройщик.

Но если вы думаете, что, дорвавшись до своей жилплощади и оформив право собственности, можете вздохнуть с облегчением, вы глубоко заблуждаетесь. Самое интересное только начинается.

Жизнь в новостройке полна приключений…

После того, как вы получили квартиру, вам будут предоставлять услуги по обслуживанию подъезда и придомовой территории. В каждом ЖК этот процесс организован по-разному. Где-то создают ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома), а где-то сам застройщик создает сервисную организацию, которая будет обслуживать дом. В обоих случаях жильцов могут ждать следующие радости:

• Дороговизна обслуживания. В среднем вла­дельцы квартир в ново­стройках Киева и Киевской области платят около 4,5 грн за квад­ратный метр квартиры, или от 3 до 6 грн. В то время как «пережитки СССР» – ЖЭКи – берут порядка 2 грн за квадрат. При этом уровень обслуживания не отличается экстра-качеством.
• Вода и электроэнергия по тарифам застройщика. После сдачи дома могут пройти годы, пока объект передадут на баланс соответствующим органам электросети и водоканала. Все это время застройщик может «продавать» электроэнергию и воду по завышенному тарифу.
• Монополия по многим параметрам. Например, многие застройщики в пригороде Киева взяли за моду организовывать централизованный доступ к сети Интернет. Казалось бы, здорово и современно. Только вот тарифы на Интернет на 50 % выше киевских, качество сервиса – посредственное, а других провайдеров на объекты не допускают, создавая формальные препятствия.
• Отсутствие заботы о «ранних заселенцах». Представьте ситуацию: вы сделали ремонт в первые месяцы после сдачи дома и уже живете в нем. А соседи сверху и снизу заселяться не спешат. В итоге зимой вам придется греть квартиру с утроенными расходами газа, так как тепло будет «утекать» через пол и потолок в холодные квартиры соседей. В цивилизованных странах в таких случаях в квартирах, где никто не живет, котел включают на минимальную мощность и оставляют так на всю зиму, чтобы в помещении сохранялась температура не ниже +18 градусов. У нас же в соседствующей с вами пустой квартире может быть +5 градусов, и все будут только разводить руками.
• Нестабильность работы электросети. Жить в условиях строящихся рядом домов – испытание на прочность нервов, так как отключения света станут постоянным явлением. И прекратятся только через пару лет.
• Платная охрана территории, которая на поверку оказывается хлипким забором и спящим в сторожевой будке дядечкой пенсионного возраста.

Обитатели ЖК как срез современного украинца

Еще одна неожиданная проблема, подстерегающая поселенцев в новых ЖК, – особая социокультурная формация. Дело в том, что любой дом – это своего рода живой организм, мини-модель украинского социу­ма. В доме всегда есть старушки на лавочках, которые живут тут уже больше 30 лет. Есть взрослые люди с трезвыми взглядами на жизнь. И есть молодежь.

С новостройками все иначе. Так как в большинстве случаев квартиры покупают молодые семьи, проживает в таких домах относительно однородная социальная прослойка, люди в возрасте до 35–40 лет. Но преимущественно – от 25 до 35. А именно на эту возрастную группу приходится больше всего людей, которые сочетают в себе два основных порока украинской современности: бескультурье и инфантильность.

Простая, но яркая иллюстрация. В одном из ЖК забилась канализация, да так сильно, что пришлось ее вскрывать силовыми методами. Когда докопались до причины засора и стали его разбирать, обнаружили там:

• использованные гигиенические прокладки и детские подгузники;
• целый батон докторской колбасы;
• пару мужских носков.

Видимо, кто-то решил по-своему компенсировать отсутствие мусоропровода и применять для этих целей унитаз. Что уж говорить о поголовном курении на лестничной клетке, шумных вечеринках и прочих радостях молодежи. Отсутствие сбалансированной возрастной структуры в доме – не меньший вызов, чем все те, что были перечислены выше.

Что же получается: в новостройках лучше не покупать?

Я не случайно в этой статье не привел ни одного названия жилых комплексов. Так как мы говорим о системном заболевании, а не конкретных его проявлениях. И, прочитав эту статью, многие застройщики узнают свои неблаговидные дела. Но суть этого рассказа – как раз подчеркнуть массовость и системность явления: как только вы, как инвестор, показываете, что у вас есть деньги, вы тут же даете многочисленным «акулам» почувствовать «кровь в воде». И на вас будут стараться делать свою прибыль, игнорируя ваши интересы.

Вопрос о покупке жилья в условиях тотального беспредела на рынке – это вопрос о вашей склонности рисковать. На одной чаше весов – риск остаться без ничего, на другой – возможность по очень вкусной цене заселиться в новый дом, пусть и построенный далеко не по нормам. И пока в Украине продолжается кризис, говорить о каких-либо безопасных инвестициях как минимум наивно.

Если же вы все-таки склоняетесь к тому, чтобы рискнуть, вот базовый алгоритм покупки квартиры в новом ЖК:

• Читайте форумы, где общаются жильцы этого комплекса, для поиска подводных камней.
• Старайтесь попадать в «среднюю» очередь, когда застройщик уже сдал пару домов, но планирует строить еще несколько очередей, а значит, если дело пойдет плохо, недостроенными останутся они, а не ваш дом.
• Покупайте квартиры только у застройщиков, которые имеют официальное разрешение на строительство и уже официально сдали хотя бы один дом в эксплуатацию. Если еще ни один инвестор не видел права собственности на объект, сданный этим застройщиком, лучше подождите и понаблюдайте полгода-год.
• Не гонитесь за самой низкой ценой, непременно будут подводные камни. Но и не поддавайтесь на рекламу «элитных» домов, так как элитарность в большинстве случаев напускная. Лучший выбор – средняя по рынку цена.
• Не отчаивайтесь, если дом не сдается день в день, как обещано. Как минимум полгода можно ждать вообще без нервов, так как затягивают сроки все без исключения.
• Купив квартиру, не торопитесь заселяться, поскольку чем раньше заселитесь, тем больше неудобств успеете застать.
• Не слушайте заверений о надежных схемах покупки, так как в Украине их не существует. Ориентируйтесь на другие критерии надежности.

В завершение отмечу, что операции на «вторичке» также полны рисков и опасностей, а застройка, которая помнит еще Брежнева, тоже не стоит тех денег, которых за нее хотят владельцы. Поэтому квартирный вопрос в Украине остается неизменно болезненным: чтобы купить квартиру, нужно очень много денег, а раз ты показал, что они у тебя есть, тебя обязательно захотят обмануть. И пока социально-экономическая ситуация остается тяжелой, этот порочный круг вряд ли что-то сможет разорвать.